Zone tendue et location courte durée : comment, pourquoi ?

 Les démarches pour proposer un logement à la location courte durée à Paris peuvent se révéler bien différentes de celles s’appliquant à Lyon ou à Marseille. Des règles différentes s’appliquent à la location d’une résidence principale en opposition à une résidence secondaire etc. Dans cet article, nous allons nous pencher sur le cas de la location courte durée en « zone tendue » et sur ce que cela implique pour les propriétaires. 

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Une zone tendue : qu’est-ce que c’est ? 

Une "zone tendue" est une agglomération de plus de 50 000 habitants marquée par un déséquilibre certain entre son offre et sa demande de logements, impliquant dès lors des difficultés d'accès au logement sur son parc résidentiel. Une zone tendue s'illustre par le niveau élevé de ses loyers ou des prix d'acquisition de ses logements anciens. 

Définies par la loi Alur afin de limiter l’augmentation des loyers dans certaines agglomérations françaises, les « zones tendues » sont soumises à des règles de location spécifiques et, dans certains cas, à un encadrement des loyers. Aujourd’hui, 28 villes, dont Paris, Lyon, Toulouse et Bordeaux, font l’objet de cet encadrement car on y considère que l’offre de logements ne suffit pas pour répondre à la forte demande. Retrouvez sur cette carte Luckey l'ensemble des zones qualifiées comme "tendues" en France. 

Zone tendue et location traditionnelle 

Tout d’abord, les « zones tendues » permettent de plafonner le montant ainsi que la hausse des loyers. A Lille et Paris par exemple, depuis respectivement 2017 et 2015, des encadrements fixent un loyer maximum autorisé. Ainsi, les loyers estimés surévalués par les locataires peuvent être contestés par ces derniers auprès d’un juge de proximité ou une commission de conciliation. L’indice de réévaluation des loyers est un autre outil utilisé pour encadrer la hausse des loyers des résidences principales en « zones tendues ».

Si un logement se situe en « zone tendue », les délais de préavis sont également affectés. Alors qu’il est habituellement de trois mois pour un non-meublé en zone traditionnelle, il passe à un mois pour un non-meublé en « zone tendue ». A travers ce dispositif, les résidences secondaires sont désormais considérées comme des freins à la fluidité du marché de la location. Ainsi, les propriétaires de ces logements sont confrontés à une majoration de leur taxe d’habitation soit une surtaxe. Est également appliquée une taxe sur les logements vacants ainsi qu’une taxe sur les micro-logements.

 Pour résumer, l’objectif de la législation appliquée dans les « zones tendues » est d’accroître l’offre de logements et ainsi satisfaire une demande de plus en plus forte. Plus grande flexibilité pour les locataires, encadrement des loyers etc. tout est étudié pour encourager la location de type « traditionnel » et cette nouvelle législation est très protectrice des locataires. 

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Zone tendue et location saisonnière

Bien entendu, cette nouvelle législation affecte également la location courte durée. Depuis la mise en application de la loi ALUR (n°2014-366 du 24 mars 2014), cette activité est devenue plus réglementée dans les « zones tendues ».

En effet, dans son article L 631-7, le Code de la Construction et de l’Habitation stipule clairement que :« Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ». Ainsi, la loi Alur vise à réguler le nombre de logements mobilisés pour la location saisonnière en favorisant la location classique pour les zones tendues.

A Paris par exemple, un propriétaire ne peut excéder 120 jours de location courte durée par an sous peine de devoir s’enregistrer à la mairie afin d’obtenir une numéro d’immatriculation lui permettant de poursuivre son activité. En d’autres termes, si un propriétaire dépasse un certain nombre de jours de location de courte durée, la loi considère qu’il fait de sa résidence un usage hôtelier et non plus un usage d’habitation. Cela nécessite donc un changement d’usage et donc une autorisation préalable provenant de l’administration compétente afin que le lot d’habitation devienne un lot commercial. Cette autorisation est soumise à certaines conditions.

Enfin, il est important de noter que cette mesure ne s’applique pas aux résidences principales qui ne nécessitent aucune autorisation préalable de changement d’usage dès lors que le logement n’est pas loué plus de quatre mois dans l’année.


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