Réglementation de la location saisonnière type Airbnb

Article mis à jour le 22 janvier 2019. 

Airbnb, Abritel ou Booking ont profondément réinventé les codes de la location classique et du secteur hôtelier, poussant l'Etat à faire évoluer la législation.

Si vous êtes propriétaire, voici un aperçu des lois qui s'appliquent désormais à votre location saisonnière.

Une réglementation spécifique à la nature du bien loué

Une résidence est qualifiée de principale si son propriétaire l’occupe au moins 8 mois par an. La durée maximale de location autorisée est de 120 jours par an. Veiller au respect de cette durée légale fait partie des challenges et engagements des plateformes de location saisonnière envers l'Etat. A ce titre, une limite automatique sera désormais en vigueur au sein même du produit des plateformes de location saisonnière. Ainsi, à partir du 1er janvier 2019, un plafonnement automatique s'opérera auprès des clients Airbnb ayant cumulé plus de 120 nuitées annuelles avec leur bien. Cette limite concerne les propriétaires opérant dans 18 villes en France : Aix-en Provence, Annecy, Bordeaux, Levallois-Perret, Lille, Lyon, Martigues, Menton, Neuilly-sur-Seine, Nice, Nîmes, Paris, Roquebrune-Cap-Martin, Saint-Cannat, Saint-Paul-de-Vence, Sète, Versailles et Villeneuve-Loubet.

A contrario, la location d’une résidence secondaire n’est pas soumise à une telle contrainte temporelle, mais sa mise en location est plus délicate (voir paragraphe suivant).

Enfin, dans le cas de l’activité de location saisonnière de bien meublé, qu’il s’agisse d’une résidence secondaire ou principale, la durée d’un séjour ne peut excéder 90 jours.

Un premier cadre fixé par la loi ALUR en 2014

 La loi ALUR vise à mieux encadrer l’activité de location saisonnière, et ne s’applique qu’au parc locatif privé. Les deux mesures phares sont les suivantes :

Pour les loueurs en résidence principale

La loi stipule que pour mettre son logement en location courte durée, celui-ci doit comporter au moins 11 équipements rendus obligatoires, à savoir : une literie (avec couette ou couverture), un dispositif d'occultation des fenêtres (rideaux, volets, stores...) dans les chambres à coucher, une plaque de cuisson, un four traditionnel ou un micro-ondes, un réfrigérateur comportant au minimum un freezer, de la vaisselle nécessaire à la prise des repas, des ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires, un matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Pour les loueurs en résidence secondaire

En zone tendue (villes de plus de 200 000 habitants et proche banlieue parisienne), en plus des démarches classiques en mairie, le loueur devra demander au préalable une autorisation de changement d’usage. Cette autorisation peut s’accompagner, selon l’avis de la Préfecture, de l’achat d’un titre de compensation. Le mécanisme de compensation est complexe et n’est pas systématique en fonction de votre préfecture et de la nature de votre demande, vous pouvez en savoir plus ici

Y’a-t-il un contrat de location saisonnière ?

En cas de location par le biais d'un site de réservation en ligne, il n'est pas obligatoire de signer un contrat ou un bail.

Dans les autres cas, le contrat peut être conclu par simple échange de courriers. Il doit être établi en 2 exemplaires, chacune des parties en conservant un. Souvent, le loueur adresse les deux exemplaires signés au locataire, qui lui en renvoie un par la Poste après l'avoir signé à son tour.

Les informations demandées dans le contrat de location de vacances sont beaucoup moins exhaustives qu’un contrat classique. 

Comment la réglementation évolue-t-elle ?

La Loi de Financement de la Sécurité Sociale votée début 2017 concerne l’affiliation obligatoire au Régime Social des Indépendants (RSI) pour les loueurs dont les revenus locatifs (annuels) sont supérieurs à 23 000€. Cette loi étant assez récente, un certain flou persiste autour de sa date d’entrée en vigueur.

En octobre 2018, la loi ELAN, portant sur l'Evolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique a été finalement été adoptée au Sénat. Cette loi, qui touche majoritairement au domaine de la construction et des logements sociaux, implique tout de même quelques mesures relatives à la location saisonnière, et parmi elles des contrôles et des amendes plus strictes en ce qui concerne les propriétaires et plateformes qui ne seraient pas règle. 

En effet, les hôtes Airbnb qui se réserveraient le droit de ne pas déclarer leurs locations saisonnières s'exposent désormais à une amende allant jusqu'à 5 000 €. Ceux qui n'afficheraient pas à leur mairie le décompte exact de leurs nuitées risquent également de leur côté une amende de 10 000 €. 

Aussi, la loi française exige désormais des plateformes de location de courte durée qu'elles transmettent tous les ans à l’administration fiscale les revenus des propriétaires Airbnb. Ainsi, Airbnb devrait donc déclarer en janvier 2020 le détail des  opérations et sommes obtenues durant l'année 2019 par ses hôtes. A noter cependant que cette mesure n'est pas rétroactive et ne s'applique qu'à partir du 1er janvier 2019. 

Et ailleurs ?

La mise en location Airbnb d’un bien meublé est limitée à 60 nuitées par an à Londres, 30 nuitées à Amsterdam et elle est même interdite à Berlin. À Barcelone, pas de restriction de durée, mais le propriétaire doit effectuer des démarches pour enregistrer le logement. Il reçoit en échange une licence et paye une taxe par nuitée. Toutefois, la location saisonnière est limitée à deux chambres par propriété.

À New York il est devenu illégal de louer un bien pour moins de 30 jours si le propriétaire n’est pas présent pendant le séjour de ses hôtes, sous peine d’amende de 7500$. À l’inverse, au Japon, le service était à l’origine illégal, mais il devient possible dans certaines zones tout en restant soumis à de nombreuses contraintes (il faut effectuer une demande auprès des autorités, et les séjours ne peuvent pas être plus courts que 7 nuits). 

Quoi qu'il en soit, Luckey s'engage à tenir au courant ses propriétaires des moindres changements dans la réglementation française en matière de location saisonnière. 


Êtes-vous prêt à vous libérer des contraintes de la location courte durée et à augmenter la rentabilité de votre bien ?

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