Changement d'usage et location courte durée : quoi, comment ?

C’est désormais une nécessité : tout propriétaire souhaitant mettre son logement en location courte durée doit s’informer auprès de sa commune sur les démarches à suivre pour déclarer son activité. En particulier si sa commune ou sa ville est concernée par le changement d’usage, dans le cas d'une résidence principale mise en location pendant plus de 120 jours par an ou dans celui d'une résidence secondaire, dès son premier jour de mise en location. 

{name or title}

Le changement d’usage : qu’est-ce que c’est ?

A Paris en particulier, mais aussi dans le département des Hauts-de-Seine, dans celui de Seine-Saint-Denis, et dans le Val-de-Marne, (ainsi que dans les communes de plus 200.000 habitants), la location saisonnière excédant 120 jours par an n'est pas considérée comme de la location d'habitation mais comme une activité commerciale à part entière. Elle entraîne donc un « changement d’usage » afin de faire passer le statut du logement d’un local d’habitation à un local à usage commercial.

Les autorités considèrent en effet qu’en louant à une clientèle de passage (touristes, voyageurs etc.), un propriétaire retire son bien du marché de la location « traditionnelle » pour les habitants permanents de la ville et entame, de facto, une activité commerciale. C’est la raison pour laquelle une autorisation préalable provenant de l’administration compétente est nécessaire.

Concrètement, ce changement d’usage vous concerne si :

-       Vous louez en courte durée plus de 120 jours par an ;
-       Votre logement se trouve dans une commune de plus de 200 000 habitants ;
-       Votre logement se situe dans la petite couronne parisienne (Hauts de Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) ;
-       Votre logement est situé dans une commune de plus de 50 000 habitants incluant une ou plusieurs « zones tendues » (voir notre article à ce sujet).

Le changement d’usage : comment faire ?

Afin de procéder au changement d’usage de leur bien, les propriétaires doivent en faire la demande auprès de la mairie. C’est le maire, après une délibération du conseil municipal, qui décide des conditions favorables à l'obtention de ces autorisations. Le règlement peut être consulté librement en mairie ou même sur les sites internet des villes de Paris et Lyon.

Dans tous les cas, il sera demandé au propriétaire de remplir un dossier de demande dont la teneur varie en fonction de la municipalité concernée. De manière générale, il est demandé de préciser les caractéristiques générales du logement (superficie totale, nombre de pièces, conditions d’occupation etc.) ainsi que la nature de l’activité que vous souhaitez y développer (dans ce cas précis il s’agit de la location courte durée).

 Si le bien appartient à la personne faisant la demande de changement d’usage, on demandera dans la plupart des cas une photocopie du compromis de vente ou de l’attestation notariée de propriété voire de l’accord de copropriété si applicable. Si la personne est locataire du bien, seront alors demandées l’accord du propriétaire et une photocopie du bail de location.

{name or title}

Les demandes de compensation

En fonction des critères décidés en conseil municipal, le maire peut décider de demander une « compensation » en échange de l’autorisation de changement d’usage. Dans certaines villes, notamment Paris, il est impossible d’espérer obtenir une changement d’usage sans compensation. De quoi s’agit-il ?

Afin de ne pas créer un déséquilibre entre les habitations et les activités commerciales, une ville peut exiger d’un propriétaire souhaitant faire une demande de changement d’usage qu’il transforme en logement des locaux d’une superficie équivalente non dévolus à l’habitation. En somme, cela permet de reconstituer la perte d’un logement par la création d’un autre logement afin de rééquilibrer l’offre et de ne pas intensifier la pénurie de logements.

Un changement d’usage limité dans le temps

Les autorisations de changement d’usage sont limitées dans le temps et sont accordées à titre personnel à un propriétaire. Ainsi, elles cessent d’être effectives dès lors que le propriétaire décide de mettre fin à ses activités. Par ailleurs, les mairies se réservent le droit de fixer la durée d’application de ces autorisations (pour la ville de Nice par exemple, elles sont généralement accordées pour deux ans). Lorsque l’autorisation temporaire arrive à expiration il faut donc en demander une nouvelle afin de pouvoir continuer son activité. Dans le cas contraire, le logement retrouve automatiquement son usage d’habitation classique.

Les sanctions

Si un propriétaire fait défaut et n’est pas en mesure de prouver son changement d’usage lors d’un contrôle et ce, alors qu’il loue son logement en courte durée plus de 120 jours par an, il encourt une amende pouvant aller jusqu’à 25 000 euros. De plus, le président du tribunal de grande instance sera en mesure d’ordonner le retour à usage d’habitation des locaux transformés sans autorisation. Si ce délai n’est pas respecté par le propriétaire, le montant de l’astreinte peut atteindre 1 000€ par jour et par mètre carré ! En outre, l’administration est en droit de procéder d’office, et aux frais du propriétaire, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires pour un retour à usage d’habitation.
Enfin, il est important de noter que cette mesure ne s’applique pas aux résidences principales qui ne nécessitent aucune autorisation préalable de changement d’usage dès lors que le logement n’est pas loué plus de quatre mois dans l’année.

Quoi qu'il en soit, Luckey vous recommande d'effectuer vos propres recherches avant d'entamer toute démarche de location saisonnière - cet article ne saurait constituer un véritable avis juridique et/ou fiscal. Les lois concernant la location saisonnière évoluant vite, nos articles ne sont pas toujours mis à jour en fonction. Nous vous recommandons donc de vérifier que les lois citées dans un article sont toujours en vigueur avant de vous les approprier. Vous pourrez retrouver plus d'informations sur la réglementation de la location saisonnière sur la plateforme Airbnb Citizen, dédiée à la réglementation de la location saisonnière en France. 

Prêt à vous libérer des contraintes de la location saisonnière et augmenter la rentabilité de votre propriété ?


Luckey and Airbnb
Depuis notre rachat en Décembre 2018, Luckey est désormais une filiale d'Airbnb
Publications similaires qui peuvent vous intéresser